פסק-דין בתיק ת"א 3704-09

כתבי הטענות

1. התביעה היא לפינויו של הנתבע מדירה המצויה בבניין שבבעלות התובעת ולתשלום דמי שימוש ראויים.

התובעת רכשה בנין ביום 9.1.08. על פי כתב התביעה נמסר לתובעת במשא ומתן שקדם לרכישת הנכס ובסיור שנערך במקום עם קבלת החזקה, כי הדירה ריקה. במהלך חודש מרץ 2008 התברר לתובעת כי הנתבע פלש לדירה תוך שהוא טוען ללא בסיס לזכות לדיירות מוגנת בנכס. בכתב התביעה נתבע סילוקו של הנתבע מהנכס כמו גם דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממרץ 2008 ועד מרץ 2009 בסך 36,000 ש"ח.

בכתב ההגנה נטען כי הנתבע הינו דייר מוגן בנכס מתוקף חוזה שכירות שנערך ביום 17.11.88 ותשלום דמי מפתח לבעלי הבית. זאת, על אף שחוזה השכירות אבד לנתבע. לטענת הנתבע התובעת מעולם לא קיבלה את החזקה בדירה והנתבע עצמו גר בנכס ומחזיק בדירה שנים רבות.

הראיות

2. מטעם התובעת הוגש תצהירו של יעקב יהודיוף המשמש כיו"ר התובעת. כן העיד מטעם התובעת עו"ד יורם פיינברג אשר טיפל מטעם משרד עורך דין פסח מור בנכס נשוא התביעה.

מטעם הנתבע הוגשו תצהיריהם של ורצברגר רחל בתם של דיירים בבניין, של רוזנבלט משה - שכן, בנט ברוך - שכן, עליזה סוקולסקי דודתו של הנתבע, רוזנטל ישראל - אביו של הנתבע וכן הוגש תצהירו של שימון שמואל - מי שטיפל בגביית דמי השכירות מהדיירים בבניין. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם.

3. לאחר החקירות הגישה ב"כ הנתבע "בקשה להוספת ראיות" הכוללת 3 מסמכים: האחד מכתב המופנה לעו"ד ואשר נשלח על ידי מי שהיתה בזמנים הרלוונטיים בעלת הזכויות בנכס ושעניינו חוזה השכירות בדמי מפתח עבור הנתבע וכן שני מסמכים נוספים שהינם קבלות עבור דמי מפתח ודמי שכירות הרלוונטיים לתביעה. בפתח ישיבת הסכומים הודיע ב"כ התובעת כי " לא הסכמתי לקבל את המסמכים הללו כראיה. אין לי התנגדות שיעמדו בפני בית המשפט ושכל צד יטען לגבי תוקפם של המסמכים באופן חופשי".

הטענות בסיכומים

4. לטענת ב"כ התובעת בסיכומים הבניין נרכש על יסוד מצג ולפיו חוזה הדיירות המוגנת הנוגע לדירה הוא זה של סבו וסבתו של הנתבע וכי הדירה ריקה. לא הוצג כל הסכם ולא הוצגה כל ראיה על תשלום דמי מפתח על ידי הנתבע. גם המסמכים הנוספים שהציגה ב"כ הנתבע אינם מתיישבים עם העדויות מעבר לכך שבאופן בו הוגשו הם נעדרי כל משקל ראייתי. אפילו מקבלים מסמכים אלו כראייה אין בהם כדי להעיד על השתכללותו של הסכם שכן לכל היותר חתומה עליהם מי שהייתה בעלת רבע מהזכויות בבניין וככל הנראה ההסכם לא השתכלל לנוכח המועד הסמוך של פטירת הסבתא. לא הובאה כל הוכחה אמיתית לתשלום על אף שניתן היה להביאה. כל העדויות שהובאו הן עדויות שמיעה, "מבושלות", אשר נסתרו בחקירה הנגדית ואילו העד המרכזי שהיה מקום להביאו לא הובא.

לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיה מהראיות עולה כי במשך כל השנים שולמו דמי שכירות עבור הדירה. עוד עולה מהראיות כי מאז פטירת סבתו של הנתבע בשנת 1987 ועד שנת 2006 עת נרכש הבניין על ידי התובעת, לא הוגשה כל תביעת פנוי. יש בכך כדי ללמד כי שולמו דמי מפתח כנטען על ידי הנתבע. בפרט כאשר לנוכח עדויות השכנים היתה בעלת הבניין מאוד מעורה במתרחש בו. לטענת ב"כ הנתבע אמנם לא הוגש חוזה השכירות אך הראיות הנסיבתיות והעדויות שהובאו תומכות יותר במסקנה כי הנתבע היה דייר מוגן בנכס מאשר במסקנה ההפוכה. מי שטיפל ברכישת הזכויות נפטר ובשל כך לא הובא לעדות ואילו מהמסמכים הנוספים שהוגשו ואשר חלות לגביהם הוראות פקודת הראיות על מסמכים במשמורת, מסתברת המסקנה כי נעשה הסכם שכירות עבור הנתבע ושולמו דמי מפתח. יש לזקוף לחובתה של התובעת את אי הבאתם לעדות של מוכרי הבניין ומהסכם המכר של הבניין על נספחיו עולה כי הדירה נשוא התביעה נמכרה כדירה תפוסה. גם עדויות השכנים שהינם עדים נייטרליים להליך הנוכחי יש בהן כדי לתמוך בגירסת הדיירות המוגנת. יש לדחות את טענת המצג אשר לא הוכחה ויש גם לדחות את הטענה ולפיה ככל שהוכח הסכם הוא הוכח רק כלפי מי שהייתה בעלת רבע מהזכויות בנכס.

בסכומי התשובה טען ב"כ התובעת כי התאריכים המופיעים על המסמכים שהוגשו אינם תואמים את התאריכים שבכתב התביעה ובתצהירים, הנטל להוכחת הדיירות המוגנת מוטל על הנתבע ודווקא הנתבע נמנע מלזמן עדים שלכאורה יכלו לתמוך בגרסתו.  

דיון

5. השאלה שבמרכזו של תיק זה היא האם הנתבע דייר מוגן בנכס אם לאו. אין מחלוקת כי סבו וסבתו של הנתבע היו דיירים מוגנים בנכס וכי סבתו של הנתבע נפטרה בשנת 1987 לאחר שסבו נפטר עוד קודם לכן. אין טענה ולפיה הפך הנתבע לדייר מוגן מכח זכויותיהם של סבו וסבתו. טענת הנתבע היחידה היא כי הוא הפך לדייר מוגן בנכס מכוחו של הסכם שנחתם עם אביו בשמו ואשר בעקבותיו הפך גם הוא לדייר מוגן בנכס.

6. ההסכם עצמו לא הוגש ולגרסת אביו של הנתבע לא הצליח לאתרו. על פי תצהירו של האב מי שטיפל בעניינים הכספיים של המשפחה לרבות ענייני הדירה נשוא התביעה הוא גיסו, אברהם ורשביאק ז"ל אשר נפטר בשנת 2002 ואשר החזיק בכל המסמכים. לאחר פטירתו נוצר סכסוך כספי בין האב לבין אחותו וכאשר ביקש את המסמכים ואף כספים אותם החזיק הגיס נמסר לו כי לא מוצאים אותם (ר' סעיף 4 לתצהיר). ב"כ הנתבע ציינה בדיון כי פנתה לאחות על מנת לזמנה לעדות אך האחרונה מסרה לה כי זרקה את כל המסמכים לאחר פטירת בעלה ובשל כך לא זימנה אותה לעדות (ר' עמ' 39, שורות 28-25). הנתבע עצמו הוא חסוי החולה בנפשו וסובל מפיגור, כך על פי תצהיר האב (סעיף 3 לתצהיר). לגרסת האב בתצהירו בשנת 1988 היה אמנם בנו צעיר אך הוא ידע כי יצטרך לדאוג לו ומאחר והאם היתה אז כבר מבוגרת וחולה ולא יכולה היתה להישאר בדירה לבדה, החליט לרכוש את הדירה עבור בנו (סעיף 4 לתצהיר). החוזה, כך על פי התצהיר, נחתם אצל עורך דין בתל-אביב כאשר לחתימה נסעו הגיס ורשביאק והבן הקטין - הוא הנתבע. יום לאחר החתימה נפטרה אימו של האב ובשל כך זכור לו התאריך. מאחר ועל פי סעיף 1 לתצהיר נפטרה האם ביום 17.11.1978 (ככל הנראה צריך להיות 17.11.1987), נראה כי אזכור שנת 1988 בסעיף 4 לתצהיר יסודו בטעות סופר.

הגיס ורשביאק כאמור אינו עוד בין החיים, ואילו הנתבע - החסוי לא העיד. התובעת זימנה לעדות את עו"ד פסח מור או מי ממשרדו אשר טיפלו בנכס בו מצוייה הדירה מטעם הבעלים. על פי עדותו של עו"ד יורם פיינברג שעבד במשרד עו"ד פסח מור גם אם לא בתקופה הרלוונטית, הוא לא איתר בתיקי המשרד על אף חיפוש שערך לקראת העדות, הסכם דיירות מוגנת עם הנתבע עצמו, להבדיל מההסכם עם סבו וסבתו (ר' עמ' 9, שורות 8-3; עמ' 12, שורות 13-3).

7. עם זאת, בהסכם המכר בין התובעת לבין בעליו הקודמים של הבניין מצויין כי " ידוע להם כי חמש יחידות בנכס הנן מוגנות בדיירות מוגנת ויתרת הדירות מוחזקות על ידי שוכרים חופשיים..." (ר' סעיף 4.3 להסכם נספח א' לתצהיר התובעת). להסכם צורפו 5 הסכמים של דיירות מוגנת, האחד מהם עם סבו וסבתו של הנתבע. גם עו"ד פיינברג העיד כי הסכם זה הוא אחד מההסכמים עם הדיירים המוגנים אשר צורפו להסכם המכר (ר' עמ' 9, שורות 8-3).

אין מחלוקת כי אותו הסכם מוגן עם סבו וסבתו של הנתבע כבר לא היה רלוונטי עת רכשה התובעת את הבניין שכן סבתו של הנתבע נפטרה קרוב לעשרים שנים קודם לכן.

על פי תצהירו של אבי הנתבע - ישראל רוזנטל, הוא המשיך במהלך השנים לשלם את דמי השכירות עבור בנו (ר' סעיף 9 לתצהיר). האמור בתצהיר בעניין זה נתמך בתצהירו ובעדותו של שימון שמואל אשר טיפל בגביית דמי השכירות מהדיירים עבור משרד עו"ד פסח מור לאחר פטירתה של הגב' ברכין, אחד הבעלים, אשר טיפלה בנושא עד אז. על פי תצהירו הדירה נכללה בין הדירות המוגנות ולכן גבה עבורה שכר דירה מוגן בצורה מסודרת כל השנים (ר' סעיף 6 לתצהיר). לתצהירו צירף את רשימת הדיירים, מעודכנת לשנת 2000, מהם גבה שכר דירה ובכללם רוזנטל ישראל, אבי הנתבע, אשר לגביו נרשם כי מדובר בדיירות מוגנת. מר שימון שמואל שעדותו הייתה מהימנה עלי העיד כי בא לגבות את שכר הדירה המוגן במהלך השנים בחנותו של אבי הנתבע (עמ' 34, שורות 25-20).